So traurig die Krise offener Immobilienfonds auch ist, eine positive auswirkung können wir schon jetzt sehen. Die Fondsgesellschaften informieren die verbliebenen (gefangenen?) Anleger transparenter als je zuvor über aktuelle Ereignisse in den Fonds. Beispielsweise ist von AXA Investment Managers ein anschaulicher Monatsbericht zum AXA Immoselect erhältlich.
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Öffnung des AXA Immoselect steht bevor
„Schon seit längerer Zeit können Sie Ihre Anteile am AXA Immoselect nicht mehr an uns zurückgeben. Jetzt haben wir ein ambitioniertes Ziel: Spätestens am 16. November 2011 soll dies wieder möglich sein.“ So die Äußerung von AXA Investment Managers, die derzeit in alle Lande posaunt wird.
Die Fondsgesellschaft Axa Real Estate erwartet durch die bevorstehenden Objektverkäufe weitere Abschläge beim „Axa Immoselect“. „Es stehen Immobilien für bis zu 1,6 Milliarden Euro zum Verkauf. Wir wissen nicht im Voraus genau welche Objekte verkauft werden. Die genaue Belastung des Anteilspreises ist nicht vorhersehbar. Wir schätzen, dass die erforderlichen Maßnahmen zu einem Abschlag von ungefähr zehn Prozent des Anteilspreises führen könnten“, sagte eine Axa-Sprecherin zu portfolio international.
AXA Investment Managers Deutschland GmbH („AXA IM“) meldet für den offenen Immobilienfonds AXA Immoselect, dass im Rahmen der Vorbereitungen zur Wiederöffnung des Fonds Liquidität geschaffen wird. Die Liquidität soll überwiegend durch den Verkauf von Immobilien geschaffen werden. Dazu wurde ein Verkaufsportfolio selektiert, das in erster Linie Immobilien in Deutschland, Frankreich, Italien und Benelux beinhaltet. Die Immobilien haben unterschiedliche Nutzungsarten über Büro, Einzelhandel, Hotel bis hin zu Logistik.
Nach wie vor herrscht im offenen Immobilienfonds Sektor rechtliche Unsicherheit. Geschlossene Produkte bleiben geschlossen, zumindest, bis eine Rechtssicherheit geschaffen worden ist. In der letzten Woche hat unser Fondsresearch 3 Kapitalanlagegesellschaften getroffen und berichten Ihnen Folgendes:
Axa Immoselect
Letzten Mittwoch erreichte das Fondsresearch die Nachricht durch Fondsprofessionell Online, dass der Wert des AXA ImmoSelect aufgrund von Neubewertungen verschiedener Immobilien um 60 Cent oder 1% des Portfolios nach unten korrigiert werden müsse. Dies ist selbstverständlich primär eine negative Nachricht, sollte aber nicht überbewertet werden. Die augenblicklich durchgeführten Bewertungen werden mit sehr marktnahen Parametern durchgeführt. Der Gutachter muss davon ausgehen, dass der Fonds die Immobilien in nächster Zeit veräussern wird. Potential für Wertsteigerungen müssen hierbei ausser Acht gelassen werden.
Unser Fondsresearch geht davon aus, dass das in den Bundesrat eingegebene Gesetz die Bedürfnisse des Immoselect nicht erfüllt. Es kann nicht verhindern, dass signifikante Mittelabflüsse eine Totalliquidierung des Fonds mit sich ziehen würden. Aus unserer Sicht ist die einzige Möglichkeit für den Fonds, in Zusammenarbeit mit der BaFin, eine Lösung für die Investoren zu finden, die auch weiterhin investiert bleiben wollen.
Sollte hier keine Lösung erzielt werden können, ist eine Abwicklung des Fonds die wahrscheinliche Konsequenz. Dies muss allerdings nicht notwendigerweise ein negatives Resultat für die Investoren sein. Dieser Schritt würde dem Fonds über einen Zeitraum von 3 Jahren die Zeit geben, das Portfolio geordnet zu liquidieren und über diesen Zeitraum vernünftige Preise für die Immobilien zu erzielen. Die erzielten Erlöse würden dann in regelmäßigen Intervallen an die Investoren zurückgeführt.
Commerzreal Hausinvest
Nach einem Meeting mit der Commerzreal kann berichtet werden, dass der Fonds im neuem Jahr Netto-Mittelzuflüsse hat. Diese belaufen sich im Januar auf über 140 Mio. € und sind bisher auch im Februar positiv (40 Mio. €). Allerdings sind diese Daten bisher nicht offiziell bestätigt. Die Liquiditätsquote des Fonds beträge derzeit ca. 17%. Das Fondsmanagement kommunizierte in einer Telefonkonferenz im Januar, dass die Liquiditätsquote wieder in Richtung 16% reduziert würde. Fremdkapital, welches aufgenommen wurde um eventuelle Rückflüsse zu bedienen, wird durch Netto-Mittelzuflüsse ersetzt um die Fremdkapitalkosten zu reduzieren. Das Fondsmanagement versichert, dass es derzeit keinerlei Pläne gibt, den Fonds zu schließen.
SEB ImmoInvest
Der SEB ImmoInvest hat im Januar 2 Immobilien veräussert, um Liquidität für eine mögliche Wiedereröffnung zu schaffen. Beide Immobilien konnten ca. 5% über ihrem Verkehrswert veräussert werden. Mit einer Wiedereröffnung ist vor der Bundesratssitzung am 18. März, in welcher das neue Gesetz diskutiert werden soll, allerdings nicht zu rechnen.
Offene Immobilienfonds werden zum Leidwesen vieler Anleger ihrem Namen nicht mehr gerecht. Manch einer spricht davon auch schon von offenen offenen Immobilienfonds und geschlossenen offenen Immobilienfonds. Um etwas Licht ins Dunkel zu bringen, listen wir hier kurz auf, welche Fonds tatsächlich offen sind und welche Regelungen Investoren in Zukunft zu erwarten haben.
Den aktuellen Stand der Diskussion haben wir in unserem Beitrag Mitte Dezember zusammen gestellt: Neuregelungen 2011 in der Verhandlungsphase. Laut Jahreswirtschaftsbericht 2011 der Bundesregierung sollen diese Regelungen durch das „Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“ im ersten Quartal 2011 umgesetzt werden. Dies hat das Kabinett am 22. September 2010 entschieden. Die Lesungen im Bundestag stehen jedoch noch aus.
Die Tabelle zum Speichern und übersichtlichen Ausdruck: Offene Immofonds geschlossen
Zu diesem Thema liegt uns außerdem die interessante Stellungnahme des Fondsmanagements vom AXA Immoselect vom letzten Oktober vor: ein Fonds in Zeiten der Fondsschliessung
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Axa Investment Managers hat heute folgendes mitgeteilt:
- AXA Investment Managers bestärkt trotz der derzeitigen Unruhe im Markt das Bekenntnis zur Wiedereröffnung von AXA Immoselect
- Anteilspreisänderung 25.10.2010
Die Unruhe am Markt zugenommen, ausgehend von der Ende September veröffentlichten Entscheidung eines Mitbewerbers, einen offenen Immobilienfonds nach Ablauf der zweijährigen Suspendierungsmöglichkeit auflösen zu wollen. Am vergangenen Freitag wurde zudem bekannt, dass ein weiterer Wettbewerber ebenfalls die Auflösung eines Fonds beschlossen hat.
Wie ist diese Entwicklung zu verstehen?
- Offene Immobilienfonds wurden nicht konzipiert um plötzlich und kurzfristig große Vermögensgegenstände zur Schaffung von Liquidität freizusetzen. Der Anlageklasse Immobilien sind große Einzelvolumen und eine relativ geringe Fungibilität sowie hohe Transaktionskosten eigen. Immobilien sollten alleine schon aus diesen Gründen mittel- bis langfristig gehalten werden.
- Insbesondere in rezessiven Immobilienmarktzyklen sind Veräußerungen großer Immobilienbestände performanceschädlich, schwächen die Ertragskraft des Fondsvermögens und führen zu einem Vertrauensverlust. So entsteht eine negative Spirale, die zu einem noch höheren Liquiditätsbedarf führt und die Performancesituation des Fonds weiter belastet.
- Es sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass Immobilienanlagen grundsätzlich für den Anleger in wirtschaftlich angespannten Zeiten zu einer stabilen Ertragslage führen. Der Sachwertcharakter hat auf mittlere bis lange Sicht eine stabilisierende Wirkung. Die Stimmigkeit dieser Aussage haben wir in den vergangenen Geschäftsjahren des AXA Immoselect, wie auch des AXA Immosolutions unter Beweis gestellt.
Was bedeutet diese Entwicklung nun konkret für AXA Immoselect?
- AXA Immoselect kann zunächst bis zum 16. November 2011 die Anteilscheinrücknahme suspendieren. Das heißt, es stehen bis dahin noch knapp 13 Monate zur Verfügung, um den Fonds für eine Wiedereröffnung auszurichten.
- Sehr klar war uns, dass es im Zuge der auslaufenden zweijährigen Suspendierungsmöglichkeit einiger Wettbewerber im Herbst 2010 zu erneuter Unruhe im Markt kommen würde. Die Erfahrungen, die jetzt gemacht werden, werden wir bei der erfolgreichen Neuaufstellung des AXA Immoselect beachten. Insofern ist es für uns positiv, jetzt noch Zeit für die weitere Feinabstimmung eines Wiedereröffnungskonzeptes zu haben. Dies gilt auch im Hinblick auf das noch nicht beendete Gesetzgebungsverfahren zum Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz.
- Entsprechend haben wir im Sinne und zum Schutze unserer Investoren Abstand von Immobilienverkäufen zu nicht angemessenen Bedingungen genommen.
- Wir nutzen die Zeit, weiter an Modellen zu arbeiten, um den unterschiedlichen Interessenlagen der Investoren gerecht werden zu können, ohne aber die Attraktivität des Fonds für bestandswillige und neue Investoren zu stark zu beeinträchtigen. Der Fonds soll weiterhin für den bestandswilligen Anleger insbesondere auf mittlere und lange Sicht möglichst attraktiv bleiben, um auch den rückgabewilligen Anlegern eine adäquate Ausstiegs-Möglichkeit bieten zu können. Kurzfristige Marktbewegungen in Verbindung mit rückgabewilligen Kunden sollen möglichst nicht dazu führen, dass der Langfristcharakter der Anlage ausgehebelt wird. Wir zielen darauf ab, die negative Spirale zu durchbrechen.
- AXA Investment Managers steht fest zu dem Vorhaben, den offenen Immobilienfonds AXA Immoselect in einem gesicherten Konzept wieder erfolgreicher am Markt zu platzieren. Die wichtigsten Faktoren dazu werden sein: professionelles Immobilienmanagement, zukunftsorientierte Strategie, transparente Kommunikation, weitere Stabilisierung der Immobilienmärkte und als nicht zu unterschätzendes Element Ruhe und Besonnenheit bei den Anlegern sowie das richtige Timing für die Maßnahmen.
- Ihre Anleger können sich auch in schwierigen Situationen auf das AXA Real Estate Netzwerk mit mehr als 500 hochprofessionellen Mitarbeitern in Europa verlassen. AXA Real Estate ist in nahezu jedem Immoselect-Investitionsland vor Ort mit eigenem Personal vertreten. Dies bringt große Vorteile bei der Verfolgung der Fondsinteressen und der Steuerung von Dienstleistern. Die Nutzung der europaweiten Organisation für unsere Produkte ist Geschäftsprinzip und letztlich eine besondere Form von Unterstützung.
Gerade aufgrund der jüngsten Branchenentwicklungen sind wir davon überzeugt richtig zu handeln. Wir verstehen uns auch in der schwierigen Marktsituation als „Treuhänder“ der uns anvertrauten Gelder und werden weiter daran arbeiten, das zwischenzeitlich zurückgegangene Anlegervertrauen in unser Produkt zu verbessern. Ihr Feed-Back der letzten Monate zeigt uns, dass wir hier bereits wieder auf dem richtigen Weg sind.
Die Verlässlichkeit eines offenen Immobilienfonds setzt aber neben dem Regelwerk des Produktes zur Fristentransformation auch das unbeirrte Management eines langfristig ausgelegten Immobilienportfolios sowie ein vorhersehbares stabiles Verhalten der Anleger voraus. Daher sind wir als Ihre Fondsgesellschaft gemeinsam mit Ihnen als Investorenvertreter oder Investor dazu aufgerufen, uns weiter besonnen und nachhaltig, das heißt mittelfristig planbar zu verhalten. So wird es uns gemeinsam gelingen, das über die Jahre professionell aufgebaute und gemanagte Produkt AXA Immoselect mit seinem erstklassigen Immobilienbestandsportfolio und die einmalige Anlageklasse Offener Immobilienfonds zu sichern, um die wir seit langem weltweit beneidet werden.
Anteilspreisänderung 25.10.2010
Zu Ihrer weiteren Information erhalten Sie Ende der Woche den Monatsreport zu AXA Immoselect, in dem wir unter anderem über die Bewertungen des Monats Oktober berichten. Soviel vorab: Es wurden im Laufe des Monats Oktober sechs Immobilien mit rund 420 Mio. Euro Verkehrswert bewertet. Alle Bewertungen des Monats Oktober wurden bereits in das Fondsvermögen eingebucht. Die heutige Anteilspreisreduzierung in Höhe von 8 Cent resultiert aus der turnusmäßigen Nachbewertung eines Hotels in Mailand, bei dem der jetzt festgestellte Verkehrswert in Höhe von 87,88 Mio. Euro um 5,66 Mio. Euro niedriger liegt als der Verkehrswert des vorigen Jahres und der turnusmäßigen Nachbewertung einer Büroimmobilie in Rom, deren Verkehrswert sich um 410.000 Euro erhöht hat.
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